Главная » Справочник » Обеспечение земельно-имущественных интересов в строительной отрасли » Правовое регулирование сделок с землей

Правовое регулирование сделок с землей

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки можно классифицировать по разным признакам.

1. В зависимости от числа участвующих в сделке сторон различают:

односторонние сделки, при которых необходимо выражение воли только одной стороны (составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса);
двух- и многосторонние сделки, для совершения которых необходимо выражение воли двух и более лиц; такие сделки именуются договорами.

2. По признаку возмездности двусторонние и многосторонние сделки подразделяются:

возмездные, по которым сторона должна получать плату или иное встречное имущественное представление за исполнение своих обязанностей по договору;
безвозмездные – договоры дарения, безвозмездного пользования.

3. По моменту, с которого сделка является заключенной, а права и обязанности сторон возникшими, различают сделки:

реальные, для заключения которых необходима еще и передача вещи;
консенсуальные, для которых необходимо достижения только соглашения сторон и, если это необходимо, соглашение должно быть облечено в установленную законом форму.

4. По сроку сделки делятся:

срочные, в которых определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент исполнения, либо оба момента;
бессрочные, в которых ни момент вступления сделки в силу, ни момент ее прекращения не определены; такая сделка немедленно вступает в силу.

5. Особо выделяют условные сделки, которые заключаются, под каким-либо условием, от наступления которого зависит судьба сделки, причем сторонам неизвестно, наступит условие или нет.

Условия действительности сделок:

участники сделки должны быть дееспособными в таком объеме, который необходим для совершения данного вида сделок;
сделка юридического лица должна соответствовать его правоспособности;
содержание сделки не должно противоречить закону и иным нормативно-правовым актам;
внешнее волеизъявление должно совпадать с внутренней волей лица на совершение данной сделки, воля лица на совершение данной сделки должна формироваться свободно;
сделка должна быть совершена не для вида, а с намерением породить юридические последствия, на которые направлены сделки данного вида;
должны быть соблюдены требования закона о форме данной сделки.

Несоблюдение любого из этих условий влечет недействительность сделки, т.е. ненаступление в силу закона тех юридических последствий, к которым стремились стороны при заключении сделки. Иногда недействительность оказывается не вся сделка, а только определенная ее часть, и это не влечет недействительности всей сделки, при условии, что сделка была бы совершена без включения этой недействительной части.

Общими последствиями недействительности сделки могут быть:

двусторонняя реституция – возвращение сторонами друг другу всего полученного по недействительной сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возмещение его стоимости в деньгах;
односторонняя реституция – при таком последствии потерпевшая сторона возвращается в первоначальное положение (ей возвращаются все деньги и имущество).

Законом определены следующие сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации:

Договоры купли-продажи и мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости.
Договоры дарения жилой и нежилой недвижимости, доли в праве собственности на них, в том числе пожертвование.
Договоры ренты (регулярно получаемый доход с капитала, облигаций, имущества, земли) с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением.
Договоры продажи предприятия как имущественного комплекса.
Договоры участия в долевом строительстве.
Договоры залога недвижимости (договор ипотеки), включая залог права аренды недвижимости.
Договор аренды с последующим выкупом, договор аренды и субаренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков на срок не менее одного года, договор аренды предприятий как имущественных комплексов.

Предыдущая статья Право собственности а также другие вещные права на землю

Статьи по теме